החלטה בתיק רע"א 4664/06

א.         בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו (השופט ע' פוגלמן (אב"ד), השופטת ר' רונן, השופט א' שילה) מיום 26.4.06 בע"א 2253/04, בגדרו נדחה ערעור המבקש על פסק דינו של בית הדין לשכירות בתל אביב - יפו (השופטת ר' ערקובי) מיום 14.3.04 ב - ת"ש 159/02.

ב.         (1) נשוא הבקשה וההליכים שקדמו לה הוא בית עסק, המצוי ברחוב דיזנגוף 149 בתל אביב, הידוע כגוש 7078 חלקה 104, בו מנהל המבקש אטליז (להלן העסק). בשנת 1936 שכר אבי המבקש את העסק מסבם של המשיבים, שהיה הבעלים המקורי של העסק. לאחר פטירתו של הסב הועבר הנכס בירושה למשיבים.

            (2) המשיבים הגישו בקשה לפסיקת דמי שכירות לבית הדין לשכירות בתל אביב - יפו (ת"ש 159/02). בבקשה עתרו המשיבים לקבוע מחדש את דמי השכירות בעבור העסק וכן לשחרר את דמי השכירות החלים עליו מן התקרה המרבית הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדיר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 (להלן החוק); זאת לפי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג - 1983 (ק"ת 6047 (תש"ס) 785; להלן התקנות). עניינה של תקנה 1(22) לתקנות הוא בבית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח. בלשון פשוטה - המשיבים ביקשו לקבוע כי דמי השכירות שישולמו יהיו חופשיים.

            (3) בפסק דין מיום 14.3.04 ציין בית הדין, כי עניינה של הפלוגתא בין הצדדים הוא בשאלה האם שולמו דמי מפתח עבור העסק. נקבע, כי הנטל להוכיח את אי התשלום רובץ לפתחם של המשיבים, אולם נוכח העובדה כי המדובר בהוכחת יסוד שלילי - נטל זה מופחת. עוד נקבע, כי כעולה מפסק דין שניתן בשנת 1970 בתביעה שהוגשה ב-1969 לפינוי המבקש מהעסק, משנת 1936 ועד לשנת 1955 שכר אביו של המבקש את העסק בשכירות חופשית, שהתחדשה משנה לשנה, וכי החל משנת 1955 זכה האב למעמד של דייר מוגן, בעקבות חקיקתו של חוק הגנת הדייר, תשי"ד-1954. לדברי בית הדין, טענת המבקש לפיה אביו סיפר לו שבשנת 1936 הוא קיבל הלוואה לצורך תשלום דמי מפתח אינה מתיישבת עם העובדה, כי האב חתם על חוזי שכירות חופשית במשך תשע עשרה שנה. כן נדחתה טענת המבקש, לפיה שילמה אמו דמי מפתח לדיירת משנה בעסק. לבסוף נקבע, כי אין לקבל את טענת המבקש בדבר תשלום דמי המפתח על דרך של שיפוץ העסק. נוכח האמור נתקבלה בקשת המשיבים.

            (4) המבקש הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו. בפסק דין מיום 26.4.06 נדחה הערעור.  בית המשפט המחוזי סמך ידיו על פסק דינו של בית הדין לשכירות; נקבע, כי טענת המבקש לפיה נטל אביו הלוואה לצורך דמי מפתח אינה סבירה, שכן לא הוכח שבשנת 1936 נהוג היה לשלם דמי מפתח בגין בתי עסק. עוד נקבע, כי נוכח הוראת סעיף 114 לחוק הגנת הדייר, תשל"ב- 1972, אין לראות בתשלום ששילמה אמו של המבקש לדיירת המשנה משום דמי מפתח, שכן היא לא שילמה לבעל העסק (שהמשיבים באו בנעליו) את חלקו בדמי השכירות.

            (5) מכאן הבקשה הנוכחית.

ג.          בבקשה נטען, כי היא מעלה את שאלת נטל ההוכחה להוכחת האמור בתקנה 1(22) לתקנות. לטענת המבקש, בתי המשפט הקודמים קבעו, שדמי מפתח לא שולמו שכן המבקש לא הוכיח את עובדת התשלום; זאת, חרף העובדה, שנטל השכנוע להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על התובעים (המשיבים - א"ר). נטען, כי לשאלת נטל ההוכחה חשיבות ציבורית ומשפטית, המצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי. לגופם של דברים נטען, שמחומר הראיות שהונח לפני בית הדין עולה, כי דמי מפתח עבור העסק שולמו זה מכבר. בהקשר זה נטען, כי קביעת בית הדין, לפיה בשנת 1936 לא היה נהוג לשלם דמי מפתח - שגויה היא, ועל כן יש לקבל את טענת המבקש, לפיה נטל אביו הלוואה לצורך תשלום דמי מפתח. לדברי המבקש, גם תשלום דמי המפתח לדיירת משנה בעסק לצורך פינויה מהנכס עולה כדי הגדרת דמי מפתח. לבסוף נטען, כי גם העובדה, שבין השנים 1936 ו - 1955 התחדשה שכירות הנכס אינה מצביעה על כך שלא שולמו דמי מפתח, שכן תשלום דמי מפתח היה אסור על פי חוק עד לשנת 1958, עת נחקק חוק דמי מפתח, תשי"ח- 1958.

ד.         (1) לאחר עיון אין בידי לקבל את הבקשה. ראשית, בית הדין חזר על ההלכה בעניין נטל ההוכחה של יסוד עובדתי הנושא עימו אופי שלילי, לפיה כשמדובר ביסוד עובדתי כזה, קשה יותר להוכיחו, ועל כן יסתפק בית המשפט בכמות פחותה של ראיות: "עובדת אופיו השלילי של היסוד האמור אין בכוחה לשנות את פני המסקנה, כי נטל השכנוע הסופי לעניין זה היה מונח על שכם המערערת ... כדי לצאת ידי חובתה כאמור, בשלב הראשון של הדיון, היה ביד המערערת להסתפק, לעניין היסוד הנדון, בכמות מועטת של עדות" (ע"א 414/66 פישביין נ' פול על ידי מזרח שירות לביטוח פ"ד כא(2) 453, 461 - 462 (הנשיא אגרנט); ראו גם דנ"א 1516/95 מרום נ' היועץ המשפטי לממשלה פ"ד נב(2) 813, 844 (השופט - כתארו אז - מצא)). סבורני, כי גם ביישום ההלכה על נסיבות המקרה דידן לא נפלה שגגה בפסקי הדין של הערכאות הקודמות, והמשיבים הוכיחו כי דמי מפתח בעבור העסק לא שולמו. אסביר בקצרה במה דברים אמורים.

            (2) פסק דינו של בית הדין לשכירות ניתן על יסוד חומר הראיות ועל סמך העדויות שנשמעו בפניו. כך, את קביעתו לפיה משנת 1936 ועד לשנת 1955 שכר אבי המבקש את העסק בשכירות חופשית ביסס בית הדין על חוזי שכירות, שצורפו לתצהיר המשיבים. את הקביעה, לפיה שולמו דמי מפתח בדרך של תשלום לדיירת המשנה בעסק, ביסס בית הדין על פרוטוקול הדיון והסיכומים בתביעה משנת 1969, וכן על העובדה, כי בהסכם שצורף לתביעה דהאידנא, ועל פיו שילמה אמו של המבקש לדיירת המשנה בעבור פינוי הנכס לא בא זכרם של המשיבים.  בסיפא לדבריו ציין בית הדין כי "היה קשה ליתן אמון בעדותו של המשיב" (המבקש - א"ר). משאלה הם פני  הדברים, ליבן של טענות המבקש הוא בהתערבות בממצאי עובדה ומהימנות. בטענות כגון דא אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב, לא כל שכן כאשר המדובר במתן רשות ערעור בגלגול שלישי, ואין צורך להרחיב. נוכח האמור, מקובלת עלי מסקנת בית הדין, לפיה "המבקשים (המשיבים דהכא - א"ר) הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכיח שביחס לנכס נשוא דיוננו (העסק), לא שולמו דמי מפתח".

            (3) אשר לטעויות הנטענות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי; אכן, שאלה יפה היא האם תשלום דמי מפתח נהג בארץ בשנות ה - 30' וה - 40' של המאה הקודמת. דומני, כי אין צורך לקבוע מסמרות בשאלה בגדר הבקשה הנוכחית, שכן נקבע בפסק הדין, שטענת המבקש לפיה בשנת 1936 נטל אביו הלוואה לצורך תשלום דמי השכירות היא בגדר עדות שמיעה, ומנגד היו אותן שנים רבות של שכירות חופשית בנידון דידן. משכך, לא תוכל להישמע טענה זו, שכן היא מנוגדת להסכמת הצדדים כי לא תהיה התייחסות לעדויות שמיעה וסברה.

            אשר לסעיף 114 לחוק; כשלעצמי, נוטה אני לפרשנותו של בית המשפט המחוזי, שעל פניה נראית כמעוגנת בהיגיון ובשכל הישר. אוסיף, כי לדידי בהקשר דנא, ומבלי לקבוע מסמרות לעת הזאת, אין נפקא מינה לעניין הסעיף בין דייר משנה חדש (נכנס) לבין הדייר ה"ראשי" המקבל לידיו את החזקה בנכס שהיה מושכר בשכירות משנה, שהרי אותו חלק מן הנכס העובר עתה לחזקת הדייר ה"ראשי" הוא, על פי פירוש הוגן, שווה הערך מבחינה כלכלית למה שהיה מתקבל בהשכרה לדייר משנה חדש. כל פירוש אחר גורם לכאורה פגיעה שאינה מוצדקת בבעל הבית, שהדייר ה"ראשי" עושה ברכושו בתוך שלו, וכמאמר חכמים, "כיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חברו" (משנה בבא מציעא, ג' ב').

            (4) אגב אורחא אעיר, כי חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו"הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק" (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג כהן). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: "הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם" (רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם); ראו גם רע"א 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (טרם פורסם)). 

            הסרת "תקרת" דמי השכירות מבתי עסק משתלבת במגמה האמורה, אולי מקל וחומר, והיא נועדה כדי "לאפשר לבעל הנכס להפיק מהמושכר המוגן, המוחזק על ידיו, דמי שכירות ריאליים ... זהו שלב הדרגתי נוסף בנטייה הנמשכת לשחרר בתי עסק (ודירות) מהגנת הדייר" (ע"א 788/82 חברת פרי בנין פרי בע"מ נ' "קשת" נקוי יבש בע"מ פ"ד לז(4) 76, 83 (השופטת - כתארה אז - בן פורת); הדגשה הוספה - א"ר). ברוח זו פרשו בתי המשפט את החריגים המנויים לסעיף 52 לחוק (המנויים בתקנה 1 לתקנות) בצורה מרחיבה (ראו למשל ע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל בע"מ נ' בצרי פ"ד מה(4) 1, 5 (הנשיא שמגר)). בגדרו של ההליך דנן אין צורך להידרש לפרשנות תקנה 1(22) מעבר לקביעה (הפרטנית) בשאלה האם אכן שולמו דמי מפתח, אולם הדעת נותנת, כי בבוא העת תינתן לה פרשנות מרחיבה. אוסיף, כי בעבר נטען לבטלותה של תקנה 1(22). נאמר, כי "סיווגם של בתי עסק לפי קריטריון של תשלום דמי מפתח בא בגדר הסמכות שהעניק המחוקק למתקין התקנות לקבוע את סוגי בתי העסק שעליהם לא תחול תקרת דמי השכירות, ואין בתקנה 1 כפי שתוקנה לפני הוספת חלופה 22 כדי להגביל את ידי מחוקק המשנה מלהוסיף עסקים נוספים שעליהם לא תחול תקרת דמי השכירות ובהם גם עסקים שבגינם לא שולמו דמי מפתח. אדרבא, הדעת נותנת שדווקא עסקים אלו יהיו הראשונים שמהם תוסר המגבלה שהרי אין לדיירים בהם, שלא שלמו דמי מפתח ונהנו מדמי שכירות מזעריים שנים רבות, פתחון פה לטעון שרכשו את זכויותיהם בכסף או בתמורה אחרת ועתה ימצאו עצמם מקופחים" (ע"א (ת"א) 3403/04 חבאני נ' אטבליסמנט נהל (טרם פורסם) (הרכב השופטים גרסטל, סגנית נשיא, פוגלמן ושילה)). לדברים אלה אין לי אלא להצטרף; ראו גם רע"א 1914/05 חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט נהל (טרם פורסם). למבקש היו שנים רבות שבהן נהנה מהגנת הדייר, ובנסיבות כפי שקבעו שני בתי המשפט, בא הוא בגדר תקנה 1(22).  

ה.         אין בידי איפוא להיעתר לבקשה.

            ניתנה היום, כ"ד אלול תשס"ו (17.9.06).

                                                                                                            ש ו פ ט

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.    מפ

מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: